부동산 자산관리 부문은 크게 4가지 카테고리(AM, PM, LM, FM)로 세분화 됩니다.
부동산 자산운용(AM)은 개발이나 금융 투자 측면에서의 부동산 자산을 포트폴리오 관점에서 관리하여 자산에 대한 매입, 운영/관리. 매각의 업무를 총괄하는 분야입니다.
또한 AM은 단일 자산의 관리보다 다양한 형태의 부동산 자산들을 다수 보유하면서 투자 자산들을 전체적으로 관리한다는 특징을 가지고 있으며, 보통 부동산개발회사, 부동산자산운용회사(부동산펀드), 부동산투자회사(REITS)그리고 부동산에 투자하는 기관, 투자자인 각종 연기금이나 은행, 증권 등이 포함됩니다.
자본 투자와 자산관리에 대한 의사결정은 물론 임대료 결정과 건물관리 총괄, 리모델링 등의 계획도 같이 수립합니다.
이 분야에서 업무를 잘 수행하려면 금융/법률 지식, 협상력 등이 필요합니다.
◉ 투자 전력 및 장기 운영 계획 수립
◉ 자금 조달 및 관리
◉ 예산 수립 및 실행
◉ 비용 및 수익관리
◉ 투자자 수익률 관리
◉ 임대 전략 구축 및 자산 가치 증대 계획 수립
부동산 재산관리(PM)는 건물에 직접 상주하며 부동산의 실질적 운영에 초점을 맞춘 자산관리를 말합니다. AM이 거시적 측면에서의 자산 관리라면 pm은 실제 부동산을 운영하는 주체로서 자산 관리를 의미합니다.
보통 이 업무를 하는 곳이 ‘부동산 자산관리회사’입니다. 요즘은 시행사나 건설사가 건물을 지어 분양을 완료하고 철수하기 보다는 원 테이크로 해당 건물의 자산관리도 겸하여 수익을 활성화하는 경우도 많이 볼 수 있습니다. 상주하며 부동산의 실질적 운여에 초점을 맞춘 자산관리를 말한다. PM은 임차인 관리에서부터 빌딩 운영과 관련된 다양한 업무를 다루고 있는데, 그만큼 다양한 지식과 경험을 필요로 합니다.
◉ 임대차 관리 및 임차인 서비스
◉ 일상 건물 운영 및 연간 운영 계획 수립, 운영 현황 보고서 작성
◉ 건물관리 총괄/유지/보수/개선 공상
◉ 리모델링 공사 관리
◉ 연간 예산 계획
◉ 회계 관리 및 비용 집행
◉ 시설 관리 통제 및 AM업무지원
◉ 외주 용역 관리
부동산 임대관리(LM)는 상업용 부동산 임대를 담당합니다. 대개 부동산 자산관리 회사의 내부 조직에 임대팀을 구성하고 있는 회사들이 많습니다. 그만큼 임대는 모든 부동산에 있어 근간을 이루는 부분이기 때문입니다. 보통 LM팀 내 ‘임대계약을 진행하는 직원(Leasing Agent)’ 분들은 임대차 대행 업무를 수행하며, 이 업무는 대행 주체(고객사)에 따라 ‘LR(LM)’과 ‘TR‘로 구분되고 있습니다.
LR – 임대인을 대신해 임차인을 찾아주고 계약까지 완료하는 업무
LM – 전속적인 구너한을 부여 받은 임대 관리 대행 업무
(임대인과 전속 계약을 체결하여 임대에 대한 전속권을 부여 받은 것)
TR – 임차인을 대신해 ’이전 건물‘을 물색하고 계약까지 완료하는 업무
(임차인을 위한 임대차 비용 최소화에 그 목적을 둠(임차비용 : 임대료, 관리비, 인테리어 공사비용 등))
LM은 PM업무 하에 있는 Leasing Management(임대관리 업무)만 부여받아, 임대수입(자산 가치)극대화에 기여하는 업무를 수행하게 됩니다.
부동산 시설관리(FM)는 크게 엔지니어와 일반 시설 관리자로 나누어 집니다.
엔지니어 – 건축/기계설비, 전기. 방재
일반 시설 관리 – 미화, 보안, 안내, 주차, 조경 등
부동산 분야에서 구성 인원이 가장 많으며, 부동산 자산관리의 업무 중 건물 내에서 이뤄지는 가장 기본적인 일상 업무라고 말할 수 있습니다. FM의 목적은 건물의 상태가 최상의 조건으로 우지되도록 관리하고 임차인이 사용하는 공간을 쵀적하고 편안하도록 관리하는 것입니다
◉ 건물 운영 인력관리
◉ 기계 전기 시설물 관리
◉ 보안/경비/비화/청소/주차관리/에너지 관리
◉ 건물유지보수공사